Jakou cenu zvolit při prodeji lesa - není les jako les

Prodávající lesa, zvláště pokud není odborně znalý této problematiky, stojí před nelehkým úkolem. Jakou nabídkovou prodejní cenu má stanovit. Vycházet z administrativní ceny lesa stanovené znaleckým posudkem není zcela šťastné řešení - viz. rozpory mezi cenou administrativní a cenou sjednanou. Akceptovat první nebo druhou nabídku zájemců, kteří Vás sami vyhledají je naprosto nepřijatelné. Zveřejnit úmysl prodeje lesa a čekat na konkrétní cenové nabídky není také optimální. V těchto případech můžete les prodat za zlomek skutečné tržní ceny. Jediným správným řešením při přímém prodeji, je znát tržní hodnotu lesa, neboli cenu obvyklou podloženou odborným výpočtem a z této ceny vycházet pro stanovení výchozí nabídkové prodejní ceny.


Cena lesa za m2 se může v závislosti na níže uvedené faktory značně lišit.

Kupní cenu lesa ovlivňuje zejména:

  • věk jednotlivých porostních skupin (čím starší - tím hodnotnější)
  • plošné zastoupení jednotlivých věkových tříd (čím vyšší procento starších porostů - tím hodnotnější)
  • skladba a plošné zastoupení jednotlivých dřevin (obecně platí, že ceny listnatých lesů jsou min. o 30 % nižší oproti jehličnatým)
  • zakmenění porostů (ukazatel stupně využití růstového prostředí porostu (čím vyšší - tím hodnotnější)
  • skutečné zásoby dříví dle jednotlivých věkových tříd (čím vyšší - tím hodnotnější)
  • průměrná hmotnatost stromů v porostní skupině (čím vyšší - tím hodnotnější)
  • bonita - která reprezentuje kvalitu přírodních podmínek na daném lesním stanovišti
  • možnosti plánovaných těžebních zásahů v horizontu až 30 let
  • plocha nezalesněných holin
  • zdravotní stav porostů - poškození, pásmo ohrožení, stupeň ochrany přírody
  • přístupnost porostů, terénní typ, tvar parcel pozemků, roztříštěnost parcel
  • možnosti přirozené obnovy
  • celková výměra prodávaného lesa
  • možnosti dalších produkcí jako zdroj vánočních stromků, ozdobné klesti, dřevní biomasy, nájem honitby apod.
  • v neposlední řadě samozřejmě atraktivita lokality, situace na trhu se dřívím, poptávka po lese v daném místě a právní omezení nakládaní s nemovitostí v KN.

 

Rozpory mezi cenou administrativní a cenou sjednanou

Již dlouhou dobu existují poměrně výrazné rozdíly mezi zjištěnou cenou podle cenového předpisu a sjednanou kupní cenou lesa. Tato disproporce neodůvodněně daňově znevýhodňuje vlastníka lesa, oproti vlastníkům jiných nemovitostí, u kterých se zjištěná cena a tržní hodnota navzájem blíží.

Vyhláškou MF č. 441/2013 Sb. se od 1.1.2014 administrativní cena zvyšuje o dalších 15%. Cena sjednaná dosahovaná při prodejích naopak v posledních dvou letech stagnuje, nebo spíše klesá.

Použití zjištěné ceny k určení výchozí nabídkové prodejní ceny není vhodné z důvodu její často až několikanásobné výše ve srovnání s realizovanými obchody. Majitelé snažící se prodat svůj les jsou často rozčarování z toho, že jim potencionální kupec nabízí značně nižší cenu, než tu kterou mají uvedenu ve znaleckém posudku vypracovaném na základě příslušného oceňovacího předpisu. Prodejce neznalý situace na trhu tak může nabýt dojmu, že jej chce kupující ošidit a z obchodu proto sejde, nebo se prodej prodlouží o dobu, během které prodávající zjistí, že za zjištěnou cenu je jeho les neprodejný. Existují však i případy, kdy skutečná prodejní cena lesa je vyšší než cena zjištěná. Jde zejména o kvalitní plně zakmeněné porosty SM, BO s převažujícím věkem +80 let. Z tohoto důvodu je ideální možností zjištění tržní hodnoty lesa.